מבנים קיימים, יתרונות חדשים: הסוד הסביבתי של LEED O&M
מבנים קיימים או ישנים בישראל יכולים להיות ירוקים לא פחות ממבנים חדשים. בראיון מיוחד, מסביר בנג’י ברנדויין, מומחה LEED מוסמך ושותף באלפא פרויקטים ירוקים, מדוע הסמכת LEED O+M היא המפתח להפיכת מבנים ותיקים לנכסים סביבתיים תחרותיים.
ענף הנדל”ן הישראלי עובר שינוי מהותי. בעוד שבעבר מבנה חדש נחשב טוב ומבוקש יותר מישן, היום המציאות משתנה. מבנים קיימים, גם כאלה בני עשרות שנים, מוכיחים שהם יכולים להתחרות בהצלחה עם בנייה חדשה – ולפעמים אף לעלות עליה בביצועים הסביבתיים.
בנג’י ברנדויין, מומחה LEED מוסמך ושותף באלפא פרויקטים ירוקים, הוביל בהצלחה הסמכה של עשרות פרויקטים לרמות ההסמכה הגבוהות ביותר תחת LEED. בראיון מיוחד הוא מסביר על הסמכת LEED O+M (Operations & Maintenance) ומדוע היא כלי חשוב לבעלי מבנים קיימים, על המעבר מ-LEED v4 ל-LEED v5 ולמה זה כלכלי.
מה זה בעצם LEED O&M ולמה זה רלוונטי למבנים קיימים בישראל?
מדובר בהסמכה שמתמקדת במה שקורה במבנה אחרי שהוא כבר נבנה – איך מפעילים אותו, מתחזקים אותו ומנהלים אותו יום יום. זה שונה מתקןLEED BD+C , שמתמקד בתכנון ובנייה של מבנים חדשים. בישראל, ישנם מבנים מסחריים קיימים שלא קיבלו הסמכות LEED בשלב התכנון וההקמה, ולכן LEED O+M זו הדרך הטבעית שלהם להפוך לירוקים ולתחרותיים.
זה נשמע מפתיע. איך מבנה ישן יכול להתחרות עם מבנה חדש?
זה אחד המיתוסים הגדולים בתחום. מצד אחד, למבנים חדשים יש לכאורה יתרון – על הנייר יש להם פוטנציאל גבוה להתנהלות יעילה גם בלי ניהול פעיל, בזכות מערכות מתקדמות שתוכננו מראש. אבל בפועל, בלי ניהול שוטף ומדויק, גם מבנים חדישים עלולים לצרוך הרבה יותר ממה שהיינו מצפים.
זה נכון גם למבנים ותיקים. מהניסיון שלי, כשהניהול במבנים ישנים לא מדויק, הבזבוז יכול להיות דרמטי. אבל כשמיישמים עקרונות של תחזוקה חכמה והתאמה לסטנדרטים של LEED, ובפרט תהליכי Commissioning וניהול שוטף, אפשר להגיע לתוצאות יוצאות דופן. המפתח הוא הניהול החכם – מערכות HVAC מכוילות, תאורה יעילה, ושמירה על איכות סביבה פנימית (IEQ) מיטבית.
בואנו נדבר על הפיל שבחדר. איך הסמכה כזו משתלמת כלכלית?
זו השאלה הראשונה שכל בעל נכס שואל, וזה מובן. ההסמכה היא השקעה שמחזירה את עצמה בכמה דרכים: ראשית, חיסכון ישיר בעלויות תפעול, כגון אנרגיה, מים ופסולת. זה יכול להגיע לחסכון של לפחות 10% בצריכת האנרגיה כבר בשנה הראשונה הודות לפעולות פשוטות יחסית כמו כיוון נכון של מערכות מיזוג והתקנה של מערכות חכמות לכיבוי אוטומטי של תאורה ומיזוג באזורים לא מאוישים. שנית, ערך השוק של המבנה עולה. חברות בינלאומיות וחברות ישראליות עם משקיעים ולקוחות בינלאומיים מחפשות מבנים ירוקים ומוכנות לשלם פרמיה על השכירות. שלישית, ויש לזה חשיבות הולכת וגוברת – זה עוזר לעמוד בדרישות ESG של השוכרים. חברות גדולות לא יכולות יותר לשכור משרדים שלא עומדים בסטנדרטים סביבתיים.
מה הקשר בין הסמכת LEED O+M לבין דיווחי ESG ועמידה בדרישות רגולטוריות?
דיווחי ESG הם לא רק טרנד אלא דרישה. חברות ציבוריות יידרשו בשנים הקרובות לדווח על טביעת הרגל הפחמנית שלהן, וחלק גדול מזה מגיע מהמבנים שבהם הן יושבות. הסמכת LEED O+M מספקת להן את הנתונים המדויקים שהן צריכות לדיווח.
לדוגמה, במקום לראות את חשבון החשמל בסוף השנה כעלות קבועה שאינה ניתנת לשינוי, ההסמכה הופכת את חשבון החשמל לכלי ניהולי והיא מספקת מערכת ניטור שמזהה צריכה חריגה בזמן אמת. הנתונים האלה לא רק חוסכים כסף, הם גם נותנים שקיפות מלאה לדיווחים רגולטורים נדרשים ודיווחי ESG – במקום להעריך ולנחש, יש לך מדידות מדויקות של צריכת אנרגיה, מים, פסולת, איכות אוויר ושביעות רצון עובדים.
מה ההבדל בין LEED v4 ו-v5, ואיך זה משפיע על מבנים קיימים?
LEED v5 הוא לא עדכון קוסמטי אלא שינוי עמוק בגישה להסמכה. אם בגרסה הקודמת, הדגש היה בעיקר על התייעלות בצריכת אנרגיה, מים, ופסולת, הרי ש-v5 שם את הפוקוס על מדידה של השפעה אמיתית: פליטות פחמן בפועל, תרומה לחוסן קהילתי והשפעה על מערכות אקולוגיות.
מעבר לכך, הוא מעניק משקל משמעותי לבריאות ורווחת המשתמשים – כולל איכות אוויר, תאורה טבעית, אקוסטיקה וניטור מתמשך. המשמעות היא שמבנה ישן שמנוהל בצורה חכמה, עם מערכות מדידה והפעלה מדויקות, יכול להציג ביצועים טובים יותר ממבנה חדש. חשוב גם לדעת ש- LEED v5הופך להיות התקן המחייב: החל מהרבעון הראשון של 2026, לא ניתן יהיה להגיש בקשות הסמכה לפי v4, כך שלכל מי ששוקל להתחיל פרויקט, זה הזמן להבין את הדרישות החדשות ולהיערך בהתאם.
איך זה עובד בפועל? אפשר דוגמה קונקרטית?
בהחלט. מגדל עזריאלי שרונה הוא הפרויקט הראשון במזרח התיכון ובצפון אפריקה שקיבל הסמכת LEED v5 O&M ברמת פלטינום, הרמה הגבוהה ביותר בתקן הבינלאומי. במסגרת התהליך, הותקנו מערכות ניטור חכמות לאיכות אוויר וצריכת אנרגיה ומים,הגדלת היקף המיחזור בבניין, והוגדר יעד שאפתני להפחתת פליטות הפחמן התפעוליות ב-50% עד 2026.
התוצאה: חיסכון של כ-62% בצריכת מים לעומת קו הבסיס, זיהוי חריגות בזמן אמת, עלייה משמעותית בשביעות רצון העובדים, ויכולת לדווח בצורה מלאה ושקופה על מדדים סביבתיים למשקיעים ולשוכרים. זהו מודל יישומי שמוכיח שמבנים קיימים – גם מגדל בן 10 שנים – יכולים לעמוד בסטנדרטים הסביבתיים המחמירים בעולם, ואף להפוך למובילי שוק.
איזו עצה היית נותן לבעל נכס קיים שמעוניין לגשת להסמכת LEED O&M?
תתחיל עם איסוף נתונים. קודם כל תבין מה הצריכה שלך היום, לפחות מבחינת חשמל, מים ופסולת. זה לא דורש השקעה גדולה, רק התקנת מונים חכמים ומערכת ניטור בסיסית. ניתן אפילו להתבסס על נתונים מהחשבונות חשמל החודשיים שהנכס מקבל. ברגע שיש לך נתונים, תמפה הזדמנויות ותזהה את אלה שהן קלות ומהירות למימוש – מה שנקרא low hanging fruit. אלה יכולים להיות דברים פשוטים כמו כיוון מערכות HVAC או החלפת תאורה שנותנים ROI מהיר.
אל תחשוב על זה כעל פרויקט חד-פעמי. זה תהליך מתמשך של שיפור וניטור. המבנה שלך הופך ל’מעבדה חיה’ שבה אתה כל הזמן לומד איך לשפר את הביצועים. בסופו של דבר, כל התהליך הזה נשען על עיקרון פשוט אך קריטי: You cannot manage what you cannot measure.
למה בעלי נכסים בישראל צריכים לחשוב על זה עכשיו?
אני חושב שאנחנו בתחילת מהפכה. היום זה עדיין בשלב פיילוט חלוצי, אבל בעוד 5 שנים זה יהיה סטנדרט. בהיבט הכלכלי, עלויות האנרגיה רק הולכות ועולות, ועל החברות יש לחץ הולך וגובר לעמוד ביעדי ESG. מבנים שלא יעמדו בסטנדרטים פשוט יהיו פחות תחרותיים. אנחנו גם רואים שאירופה מחייבת דיווח על פליטות פחמן, וישראל תצטרך להתאים את עצמה אם היא רוצה להמשיך לסחור עם השוק האירופי.
אבל התשובה הטובה ביותר היא כי אנחנו רואים שזה פשוט עובד. מבנים עם הסמכת LEED O&M מציגים ביצועים כלכליים וסביבתיים טובים יותר. זה לא עוד ‘נחמד לעשות’ – זה יתרון תחרותי אמיתי.
.בנג’י ברנדויין הוא מומחה בהסמכות בנייה ירוקה מוסמך ושותף באלפא פרויקטים ירוקים, חברת תכנון והנדסה בת קיימא המתמחה בהסמכות בנייה ירוקה ובהפחתת פליטות פחמן במבנים קיימים.
